深圳楼市转向?5月网签量同比降六成 有业主直降百万卖房

小柚财经:深圳楼市转向?5月网签量同比降六成 有业主直降百万卖房

  一年前,郭诚想趁着市场火热的时候卖掉深圳龙华区一套住宅,由于对市场过于乐观,就定了一个略高的报价,但直到现在,房子都没有卖出去。随着深圳楼市调控政策趋紧,连看房子的人都很少了。

  近两年,深圳楼市一直保持着较高的活跃度,部分热门区域的房价不断蹿升。从2020年开始,调控新政相继出炉,特别是今年2月出台的二手住房成交参考价,更被部分业内人士视为一把杀手锏。根据国家统计局近日发布的数据,深圳市5月份的二手住房销售价格环比下跌0.1%,系近23个月以来的首次下跌。

  当地一位受访的房产经纪人称,个别着急出售的业主会以较低的价格卖房,购房人捡漏的机会增加。南山区珠光板块一套被经纪人称为“最笋的三房”,当前挂牌价已经较春节前下降超百万元。

  税费大幅提升房子挂了一年都没出手

  2020年6月,郭诚有意出售一套位于龙华区的两居室,面积约74平米,挂牌价定在了630万元。他对称,尽管急于置换,但那段时间小区挂出来的房子价格一套比一套高,于是也决定把价格定得高一点。挂出去之后,很多人来看房,但买家开出的价格始终没有达到他的预期。

  从2020年下半年开始,深圳出台了一系列抑制市场过热的调控措施。2020年7月,深圳市住建局等八部门发布“新深八条”,从限购、限贷、打击“假离婚”、豪宅线调整等多方面打击楼市炒作行为。另外,严查经营贷、规范新房“打新”、收紧落户条件等政策也相继落地。

  “新深八条”规定,将个人住房转让增值税免征年限由2年调整至5年。根据这一规定,买家买郭诚的房子要缴纳接近50万元的增值税。“税费增加了买家的成本,对他们来说很不划算,从去年7月份开始,来看房的人就减少了。”郭诚说。

  从国家统计局公布的数据来看,一系列调控新政实施后,深圳新房、二手房销售价格的环比涨幅逐渐缩小。2020年7-12月,深圳市新建商品住宅销售价格分别环比上涨了0.6%、0.5%、0.4%、0.2%、0%、-0.1%,二手住宅销售价格分别环比上涨了1.2%、1.1%、1.1%、0.9%、0.6%、0.5%。

  2021年2月8日,深圳再发重磅政策,宣布建立二手住房成交参考价格发布机制。郭诚所在的小区,政府给的成交参考价刚刚过了7万元/平方米,明显低于他的挂牌价8.5万元/平方米,由于成交参考价是银行发放贷款的依据,买家的首付比不得不大幅度上升。高税费叠加高首付,让他的房子更加难觅合适的买家。他说:“深圳的房价一直在涨,但我的报价始终没变,我都觉得吃亏了,居然都卖不出去。现在来看房的买家很少了,更别提谈价格了。”

  国家统计局近日发布的数据显示,今年2-5月,深圳二手房销售价格的环比涨幅分别为0.9%、0.4%、0%、-0.1%,其中5月份环比涨幅转负,是自2019年7月以来、深圳二手住房价格连续23个月环比上涨后的首次下调。

  二手房捡漏机会增加个别房源降价超百万

  对于深圳市场的变化,房产经纪人也有自己的体会。杨森是深圳罗湖区一家房产经纪公司的经纪人,他告诉,二手住房成交参考价发布后,购买热门区域房源的首付比例明显增加,比如,罗湖区部分房源的最低首付比从30%提升至了50%,明显抑制了买房、换房需求,与去年市场最火热的时候相比,现在的成交量明显萎缩。

《深圳楼市转向?5月网签量同比降六成 有业主直降百万卖房》

  深圳二手房网签走势及对比。来源:深圳市房地产中介协会微信公众号

  深圳市房地产中介协会公布的数据显示,今年5月份深圳市二手房网签量共计3781套(含自助网签),环比持续下降14.0%,同比2020年5月份二手房11028套的网签量,则大幅下滑65.7%。月度走势上,二手房网签量呈现出“四连跌”态势,从今年1月份的8971套跌至5月份3781套,跌幅过半。

  至于价格,杨森观察,现在在售房源的报价出现一定的下降,但实际成交价的变化不是很大。“比如,业主之前报价是750万,经过双方讨价还价,实际成交价是710万。现在呢,业主的报价可能降到了710万或720万,实际成交价是700万。”

  不过,他称,现在这个阶段也是容易出笋盘(即低于市场价、性价比较高的房源)的时候,个别着急出售的业主,会以较低的价格出售房源,购房人捡漏的机会增加。同时,虽然市场仍处在卖方市场里,业主占据一定优势,但买方的话语权已经开始增强,主动性大了一点

《深圳楼市转向?5月网签量同比降六成 有业主直降百万卖房》

  深圳南山区珠光板块的一套房源,报价累计下降超百万元。来源:某房产交易平台

  注意到,位于南山区珠光板块一套98平方米的三居室,在两周前降价65万元出售,当前挂牌价为865万元。一位房产经纪人称,业主现在着急换房,所以降价出售,这套房源在二手住房成交参考价发布之前,挂牌价为978万元,两次降价共计下降了超100万元,是珠光板块“最笋的三房”。这位经纪人说:“现在置换的业主比较多,虽然卖得便宜,但买的也会便宜,反倒是400-500万元的房子不好卖了。”

《深圳楼市转向?5月网签量同比降六成 有业主直降百万卖房》

  近一年深圳市新房月度成交量走势。来源:深圳中原研究中心

  除了二手房,深圳新房市场的交易量也下滑明显。深圳中原研究中心数据显示,今年5月,深圳市新房住宅成交2677套,环比下滑23.6%,成交量降至近一年最低值。

  在疫情前,已经落户深圳的顾铭就开始四处看房,他既感受过热门楼盘开盘即售罄的热度,也亲眼见到个别二手房在短短几个月上涨30%的疯狂场景。本来着急购房的他,却因为2020年7月出台的“新深八条”而暂时失去买房资格。

  顾铭主要关注新房,他称,虽然现在新房的成交量下降了,但一些项目还是比较火热,看房的人比较多,个别刚需、小户型为主的楼盘还会出现“日光”。

  他暂时没有感受到新房在价格上的变化,“现在二手房的均价还没有掉下来,一手房又完全受二手房影响。目前买方与卖方正在博弈,就看谁先扛不住,如果卖方开始松动了,价格就会降下来,新房价格自然也会受到影响。”

  市场预期正在发生改变

  郭诚已经不打算出售房子,选择继续观望,他的初步想法是,等到房子满五年、税费降低后再出售。到2022年才有购房资格的顾铭,也不着急看房,“我会看二手住房成交参考价会不会真正起到效果。现在二手房市场是冷却的,我不想在这个时候去逆势而为,大家都不买的时候你去买,容易当冤大头。”

  对于市场的变化,郭诚也有自己的看法。“深圳房价上涨是有基础的,每年涨一些也没什么问题,但过去两年却出现大幅跳涨,透支了一部分需求,房子成了击鼓传花的工具。”

  “深圳二手房价格环比轻微下跌和成交量大幅缩水已经表明,市场的预期正在发生改变。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受采访时称,虽然二手房价格只是出现了微幅下跌,但市场已经改变了,在接下来的一两年内,深圳房价或将继续走低。

  深圳市房地产中介协会称,随着二手房市场的持续低迷横盘,部分挂盘业主报价已出现明显松动,甚至出现了原热点片区如南山区南头街道的部分楼盘报价,相比新政前已下调了20%,但仍无人问津的现象。这说明,市场仍处于价格修正与调整阶段。

  不过,李宇嘉提醒,市场未来的变化情况,取决于政府调控的决心和信贷政策等。如果调控政策出现松动或者监管放松,市场预期可能就会增强,楼市活跃度再度提升的可能性依然存在。深圳过去每一轮的房价上涨,都是在信贷、资金的支持下完成的,未来仍需保持对信贷资金流入楼市的强压态度。

  一些声音认为,深圳房地产市场的火爆,与各类资金违规进入楼市有很大关系。李宇嘉说:“控制房价上涨的措施,特别是‘管住水龙头’这个方面,很多还是短期行为,没有形成长效机制,金融监管仍需加强。”

本站声明:网站内容来源于网络,如有侵权,请联系我们,我们将及时处理。

点赞