“三条红线”后 部分房企债务结构优化显著

小柚财经:“三条红线”后 部分房企债务结构优化显著

  【编者的话】“三条红线”出台不到一年,却给房地产行业带来了巨大的影响与改变,靠负债驱动发展的时代成为过去。自“三条红线”出台至今,哪些房企在债务结构方面调整较为迅速?房企的融资成本及债务久期方面又有多少改善?克而瑞地产研究员房玲、易天宇认为,未来如何调整优化债务结构,也成为了当前环境下的一大重点。

  短期有息负债首次下跌,长短期债务比上升至2.15

  99家典型上市房企总有息负债规模增速近几年呈现持续下降的趋势,“三条红线”出台后更是断崖式下跌。2020年末,99家房企的总有息负债规模为77919亿元,相比2019年仅增长5%,相比2020年上半年末,更是下降1%。其中,有28家房企的总有息负债同比下降,有32家同比增速不高于15%,两者占比达约61%(2019年该比例为54%)。可见,越来越多的房企都将控制负债规模作为了当前的主要目标。

  与此同时,不少房企通过借新还旧等方式,积极调整企业债务结构。截至2020年末,99家房企的长短期债务比达2.15,较2019年的1.93及2020年中的1.87,均有明显改善;其中短期有息负债24722亿元,相比2019年下降了2%,为历年来首次出现下滑;长期有息负债较2019年上升了9%至53197亿元。

  房企通过借新还旧调节自身债务结构,一方面,短期内能有利于达标现金短债比等红线指标,满足政策监管要求。另一方面,更多地利用长期资金,也能使企业的未来决策更加从容。

  过半企业2020年债务结构优化,部分企业表现突出

  从具体房企来看,2020年,在99家重点房企中,有52家房企的长短期债务比出现不同程度的改善,其中融创、佳兆业、荣盛等房企不仅控制了总有息负债规模的增长,债务结构也优化显著。以佳兆业为例,2020年底,佳兆业总有息负债为1214.71亿元,同比增长4%;其中短期有息负债为230.69亿元,同比减少28%;长期有息负债为984.02亿元,同比增长15%;长短期债务比从2019年的2.67大幅提升至4.27。这主要由于期内佳兆业累计发行34亿美元的境外优先票据,且发行期限普遍较长,其中5年期占比44.1%,3年期占比23.5%(含3+N年的永续债),从而使债务结构得到优化。

  2021年赎回潮持续,部分房企加紧降负债或调结构

  进入2021年上半年,部分房企继续加大债券赎回和借新还旧力度。据不完全统计,中国恒大、碧桂园、奥园、富力及正荣等都赎回了较大规模的债券,其中恒大2021年1月以183.52亿港元自有资金提前偿还了2023年到期的161亿港元可转债。在6月3日的战略合作伙伴交流会上,恒大更是表示在2021年6月30日前,企业有息负债有望降至6000亿元以下。

  中国奥园也于上半年悉数赎回了三笔公募境外优先票据,赎回规模超70亿元人民币。与此同时,奥园也发行了多笔长期债券,如2021年2月,发行6年期3.5亿美元5.88%利率的优先票据,为奥园美元债发行的最长年期,优化了企业的债务结构。此外,正荣上半年以来也积极通过以长债置换短债的方式,不断优化债务结构。2021年上半年正荣共赎回了三笔优先票据,先是3月提前赎回2022年到期利率9.15%的3.1亿美元优先票据,此后5月又赎回2023年到期利率8.65%的4.2亿美元优先票据,及2021年到期利率7.4%的10亿美元优先票据。

  从2021年正荣新发债的情况来看,近期发行的四笔优先票据利率在5.98%-7.10%之间,均远低于赎回债券利率。2020年正荣的融资加权利率为6.5%,较2019年已减少1pct,预计在新债换旧债的举措下,成本有望将继续下降。此外从发行期限来看,新发行的优先票据中有两笔为5年期,金额占比56%,预计未来企业的长短期债务比也将得到进一步优化。

  整体来看,由于获取长期负债相比短债难度更大。一般要对借款企业进行详细的信用评估,甚至资产抵押。在当前融资收紧的背景下,并非所有的房企都能够轻松获取到成本较低、期限较长的长期负债。能够做到以新换旧的房企仍然仅占少数。对于那些债务结构不理想的房企而言,建议还是从运营效率、提升产品力着手,不断控制负债与成本,精细化运作,从而打通业务与资本的正向循环,掌握更大的竞争优势。

  克而瑞地产研究

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