房地产行业研究:房地产税试点靴子落地 短期利空出尽

小柚财经:房地产行业研究:房地产税试点靴子落地 短期利空出尽

  事件

  2021 年10 月23 日,为积极稳妥推进房地产税立法与改革,引导住房合理消费和土地资源节约集约利用,促进房地产市场平稳健康发展,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定:授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

  评论

  试点授权5 年,短期利空出尽。此前市场已对房地产税试点推广有所预期,主要担忧的是房地产税会在几十个城市大面积试点,并在几年内全面立法推广。今日人大常委会会议上的表述为:“本决定授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中,国务院应当及时总结试点经验,在授权期限届满的六个月以前,向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况,需要继续授权的,可以提出相关意见,由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时,及时制定法律。”我们认为本次房地产税试点授权的落地,以及具体年限的出台,意味着短期房地产税相关利空出尽。预计房地产税立法工作或于5 年后进行,全面推广时间点相较此前市场预期也会有所推迟。至于具体试点出台的时间点,我们预计大概率不会在今年Q4。我们维持此前判断,认为房地产税试点工作更可能在新房销售企稳后,在房价上行周期内推出。

  “促进房地产市场平稳健康发展”为确定试点地区的重要考量,预计不会大面积试点。全国商品房销售同比增速自2021 年7 月份以来已经连续三个月为负。9 月份以来,伴随着恒大事件爆发,多家房企美元债违约,民营房企发展信心明显受到影响,二批次土拍央企和地方国企托底现象明显。房地产税对居民购房意愿打击较大,或影响销售继续下行,并进一步影响房企拿地意愿,三批次土拍或将继续下行,地方政府的财政压力会进一步加大。我们预计本次试点房地产税的城市数量将仅限于部分房价涨幅较大的热点城市,比如上海、深圳、杭州、广州等,整体数量或不超过10 个。此外,我们预计后续会有更多针对一手房销售的宽松政策出台来对冲房地产税的不利影响。

  实施细则地方政府制定,预计税率会相对温和。“国务院制定房地产税试点具体办法,试点地区人民政府制定具体实施细则。”我们预计试点城市地方政府出台的税率不会太高,或可参考上海、重庆的试点税率(上海税率0.4-0.6%,重庆税率0.5-1.2%)。本次试点或在征收范围上有所调整。我们预计本次试点工作或将从对新购房征税为主,进一步扩大到对存量房征税,但预计仍会维持首套房和部分面积免征的特点。

  投资建议

  房地产税试点获得5 年授权这一决定的落地意味着短期利空出尽,后续或将有更多放松政策出台加以对冲。我们仍然看好地产板块Q4 行情。我们认为优质民营房企未来更有望获得超额收益,比如融创中国、新城控股。

  同时,我们也推荐经营稳健的头部房企,比如保利发展、万科、建发国际。

  风险提示

  房地产税试点城市数量和征税力度超预期;房地产调控政策改善不及预期

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