房地产行业周报:行业短期延续降温 政策边际持续改善

小柚财经:房地产行业周报:行业短期延续降温 政策边际持续改善

  房地产投资热度持续下降,单月销售数据连续三个月负增长。2021 年 1-9 月房地产开发投资完成额112568 亿元,同比增长8.8%,从开工和竣工数据来看,9 月住宅竣工面积3045 万方,同比下降1.7%,9月住宅新开工面积12609 万方,同比下降14.3%。开工竣工数据同时出现同比下降,对房地产开发投资额下行压力较为明显。2021 年1-9月住宅销售面积和销售额为11.5万方和12.2亿元,较2020 年同期分别增长11.4%和17.8%,增幅继续收窄。从单月数据来看,9月全国住宅销售额13896 亿元,同比下降16.9%,9月全国住宅销售面积13825 万方,同比下降15.8%,这已经是7 月以来连续第三个月单月住宅销售数据呈现同比下滑趋势。

  70 城房价普跌态势明显。2021 年9 月新房价格环比上涨的城市有27 个,环比下降的城市数量达到36 个,占比超50%。二手房价格方面,有52 个城市二手房价格环比下降,仅17 个城市二手房价格环比上升。总体来看,不管是新房还是二手房价格均呈现了普跌的情况,随着维稳信号的连续释放,市场预期的逐步回调,预计四季度房价将继续保持稳定。

  “政策底”初现,短期内行业政策边际持续改善。9月底以来,央行在半个月内三度释放稳定信号,三度表示将“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。10月,全国多地银行房贷利率出现下调迹象,放款速度也有所提升。我们认为地产信贷环境迎来了实质性改善,行业政策的边际放松将为地产板块带来一波估值修复行情。

  第二轮集中土拍基本收官,呈流拍走高溢价下行趋势,房企参与意愿明显下降。

  截至10月底,除宁波、郑州两城外,其余20 个重点城市完成第二次集中土拍。

  土拍市场自2021 年4月达到顶峰后急速转冷,受房企融资难度加大以及市场降温的影响,第二轮集中土拍总体呈现流拍走高,溢价下行的趋势。此前高热的长三角、珠三角、成渝等地均出现了多宗地块流拍或者提前终止拍卖的情况,且大多数地块均以底价成交。

  22城中有16个城市全年供地计划完成比例低于60%,第三轮集中土拍供地量有望显著增加。22个重点城市中有16 个城市宅地成交量占全年计划供应量的比例在60%以下。考虑到大部分城市供地完成情况相对偏缓,预计第三轮集中土拍供地量有望显著增加,但考虑到当前房企面临较大的资金困难, 为避免再次大比例土地流拍,第三轮集中土拍门槛估计会略有放松。

  投资建议:我们认为当前应当关注4 条投资主线:1)开发企业:保利发展、新城控股、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等;2)物管企业:碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、融创服务、宝龙商业、世茂服务等;3)酒旅企业:首旅酒店、复星旅文、宋城演艺、华侨城等;4)赛道转型企业:广宇发展、奥园美谷、鲁商发展等。

  风险提示:项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。

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