“三箭齐发”支持房地产 上市房企再融资开闸

小柚财经:“三箭齐发”支持房地产 上市房企再融资开闸

  日前,证监会决定在股权融资方面调整优化措施,通过资本市场支持房地产市场平稳健康发展。

  这标志着支持民营房企融资的“第三支箭”正式落地,时隔多年后,监管层恢复了上市房企和涉房上市公司再融资。

  证监会关于支持房地产企业股权融资政策出台后,福星股份(000926.SZ)、世茂股份(600823.SH)、建发国际集团(01908.HK)等上市房企在第一时间抛出了非公开发行再融资计划。

  监管层支持房企融资的“第一支箭”,针对行业风险偏好反转,满足行业合理信贷需求,平稳行业出清节奏;“第二支箭”针对金融机构短期的过度反应,支持优质民企债券融资,控制出清主体范围。

  “此次‘第三支箭’的出台进度略超市场预期,有利于巩固行业的抗风险能力,加速民企不良资产出清,盘活存量资产,稳定行业投资预期和信心,行业迎来系统性支持和资产负债表优化。”一位券商分析师向《中国经营报》记者表示,“行业政策目标逐渐从容忍出清,到定向稳定信用预期,过渡至稳定地产系统。”

  房企融资支持政策密集落地

  2018年,针对部分民营企业遇到的融资困难问题,经国务院批准,央行会同有关部门,从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合,支持民营企业拓展融资。

  今年,监管层支持民企融资的“三支箭”射向了房地产市场,并在近期密集加速落地。

  11月下旬,央行与银保监会联合下发了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,为精准支持房地产融资出台了16项金融政策(以下简称“金融16条”),其中包括稳定房地产开发贷款投放、支持个人住房贷款合理需求、支持开发贷款及信托贷款等存量融资合理展期等。

  建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、邮储银行、交通银行等六大国有大行迅速响应落实“金融16条”,向中交建、首开股份、越秀地产、万科、龙湖集团、美的置业、合生创展、金地集团、中海地产、华润置地、碧桂园、金辉控股、绿城中国等17家房企提供了合计多达1.2万亿元授信额度。

  在银行信贷层面,国有六大行向优质房企提供万亿规模授信额度,就是监管层支持房企融资射出的“第一支箭”。

  为支持民营企业健康发展,在央行的支持和指导下,交易商协会在最近继续推进并扩大了民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。“第二支箭”由央行再贷款提供资金支持,委托专业机构按照市场化、法治化原则,通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式,支持民营企业发债融资。

  民营企业债券融资支持工具作为“第二支箭”,有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围,有效缓解了民营企业信用收缩问题,促进了民营企业融资恢复,降低了民营企业融资成本。根据交易商协会预计,“第二支箭”可支持约2500亿元民营企业债券融资,后续可视情况进一步扩容。

  交易商协会组织中债增进公司积极开展了部分民营房企债券融资增信工作,取得了良好成效。目前,龙湖集团已完成了200亿元中期票据注册,交易商协会还受理了美的置业150亿元中期票据储架式注册发行、新城控股150亿元储架式注册发行,万科和金地集团也分别报送递交了280亿元、150亿元储架式注册发行的意向或申请。

  据记者了解,近期中债增进公司在民企债券融资支持工具(“第二支箭”)政策框架下,出具了对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函,首批分别支持三家房企发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据,后续将根据房企需求提供持续增信发债服务。

  “‘第二支箭’政策支持力度加大,预期将更为明显地作用到民营房企流动性改善上,目前正在加速落地。”克而瑞研究中心一位分析人士指出,“尽管政策支持对民营房企的资质要求并未有明显放松,但优质房企将率先受益。对于尚未违约、资信良好、基本面相对稳健的民营房企来说,抓住融资窗口,可以有效改善短期流动性,率先企稳,步入经营正轨。”

  增厚权益资本实现降杠杆

  日前,在支持房地产企业股权融资方面,监管层射出了“第三支箭”。

  证监会决定积极发挥资本市场功能,支持实施改善优质房企资产负债表计划,加大权益补充力度,促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展,更好服务稳定宏观经济大盘。

  证监会主要在股权融资方面调整优化了五项措施。

  证监会在优化措施中提及,恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市,重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产;发行股份购买资产时,可以募集配套资金;募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等,不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司,参照房地产行业上市公司政策执行,支持“同行业、上下游”整合。

  同时,恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资,引导募集资金用于政策支持的房地产业务,包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目,经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设,以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资,要求再融资募集资金投向主业。

  此外,证监会也提出要调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致,允许以房地产为主业的H股上市公司再融资;允许主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

  不动产投资信托基金(REITs)也将起到重要作用。证监会明确,进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度,推动保障性租赁住房REITs常态化发行,努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs,或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

  不仅如此,证监会还提出要积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点,允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金,引入机构资金,投资存量住宅地产、商业地产、在建未完成项目、基础设施,促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。

  受此重大利好消息提振,A股、港股市场地产股掀起了涨停潮,房地产板块大幅上涨。“第三支箭”落地后,福星股份、世茂股份、建发国际集团等上市房企立即抛出了非公开发行再融资计划,募集资金将用于房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息以及补充流动资金等。

  近期股价连续上涨反弹过后,截至11月30日收盘,福星股份每股价格约为5元,总市值约50亿元;世茂股份已涨至3元/股,总市值约113亿元。建发国际集团目前在港股的市价约18港元/股,总市值288亿港元,它将通过“先旧后新”的方式,按照每股17.98港元的价格,配售发行4500万股,分别占发行前后总股本的2.82%及2.75%,募资8亿港元。

  根据证监会发布的《上市公司证券发行管理办法》《上市公司非公开发行股票实施细则》等相关规定,上市公司申请非公开发行股票的,拟发行的股份数量原则上不得超过本次发行前总股本的30%;发行价格不低于定价基准日前二十个交易日公司股票均价的百分之八十。

  据记者了解,今年10月下旬,在确保股市融资不投向房地产业务的前提下,证监会已对存在少量涉房业务但不以房地产为主业的上市企业再融资开闸。现在,证监会则进一步恢复了上市房企和涉房上市公司再融资。

  “对房企来说,有了股本增加的去杠杆,才是健康的去杠杆。”一位私募基金及资产证券化从业人士向《中国经营报》记者表示,“‘第三支箭’当中提及的进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用等政策内容,在盘活房企存量资产、经营性不动产方面有着巨大价值,能够有效增加房企权益资本,补充流动性,实现去杠杆及加快风险出清。”

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